Что нужно знать собственникам о капитальном ремонте многоквартирного дома?
Обычно жители многоквартирного дома не задумываются о его ремонте: им важно, чтобы в их собственной квартире было не холодно зимой и не жарко летом, из крана текла вода комфортной температуры, а в подъезде было чисто, светло и тепло. Другое дело, когда с потолка начинает течь вода после дождя, на стенах появляются трещины и перестаёт ходить лифт. Это свидетельства того, что в доме своевременно не сделан капитальный ремонт общего имущества.
В чём отличие текущего ремонта от капитального?
Федеральное законодательство не даёт чёткого определения, где проходит граница между текущим и капитальным ремонтом. Если опираться на ГОСТы, то текущим считается ремонт, восстанавливающий отдельные части дома до нормативного состояния. При этом:
- работы не касаются ремонта или замены несущих конструкций дома
- объём работ не превышает 30% от ремонтируемого имущества
- работы проводятся в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома
Остальные работы выполняются в рамках капитального ремонта. К нему относят восстановление работоспособности инженерных систем и несущей способности частей здания, если это выходит за рамки текущего ремонта.
Когда делают капремонт?
В каждом регионе есть своя программа капитального ремонта, которую утверждают региональные власти на основании предложений регионального оператора — регионального фонда капитального ремонта (ФКР). График выстраивается с учётом:
- полученных при обследовании многоквартирных домов данных
- срока эксплуатации дома
- имеющихся в распоряжении ФКР денег
По графику
Каждая система и оборудование имеют свой срок эксплуатации — например, лифт нужно менять не реже раза в 25 лет. ФКР ориентируется на эти данные и на жалобы жителей. График ремонта фонд размещает на своём сайте минимум за полгода до года старта работ: если в 2025 году должен начаться капремонт какой-то системы или оборудования, то информация об этом должна появиться до конца июня 2024 года.
Собственники могут ознакомиться с графиком и либо согласиться с ним, либо нет. Для этого нужно созвать общее собрание, обсудить план ремонта, составить протокол и отправить его в течение трёх месяцев в ФКР. Несогласие с графиком нужно обосновать: если в плане стоит замена труб в подвале, а в доме прохудилась крыша, необходимо провести экспертизу. Её результаты должны подтвердить наличие проблем на кровле и то, что с ремонтом труб можно подождать — это заключение направляют в фонд капремонта.
По желанию
Капремонт можно сделать, не дожидаясь плановых сроков, если собственники хранят средства на спецсчёте. В этом случае сами жители решают, что и когда чинить. Единственная оговорка: нельзя отказаться или отодвинуть на потом работы, указанные в региональной программе. Но можно что-то сделать раньше или сделать что-то, чего в программе нет.
Важно:
Чем старше и проблемнее дом, тем больше вероятность, что региональный оператор включит его в программу капремонта. А жители нового дома, которые перечисляют средства в ФКР, могут ждать своей очереди десятилетиями. Но если у собственников есть спецсчёт, они могут сразу чинить то, что считают нужным. Главное, чтобы на эти работы хватало средств.
Кто оплачивает капремонт?
Ремонт всегда оплачивают жители: они могут переводить взносы в ФКР, а могут на спецсчёт. Но в любом случае это обязательный платёж. Его размер зависит от:
- установленного в регионе минимального размера взноса на капремонт
- возможностей собственников — они могут принять на общем собрании решение платить больше установленного регионального минимума
- площади квартиры — чем она больше, тем больше платёж
Есть и дополнительные факторы, которые в некоторых регионах влияют на размер минимального взноса:
- этажность
- материал постройки
- наличие лифта и газа
Кто отвечает за капитальный ремонт?
Региональный оператор
Если взносы на капремонт жители перечисляют в ФКР и делают ремонт по графику регионального оператора, то за качество работ, выбор подрядчика, соблюдение сроков и другие аспекты отвечает сам фонд.
Собственники
Если собственники перечисляют взносы на спецсчёт, то они самостоятельно ищут подрядчиков и контролируют качество капремонта. Можно привлечь помощников, например, попросить управляющую компанию выбрать ремонтную бригаду и принять работу.
Как перейти на спецсчёт капремонта?
- Посмотрите, какие работы по капитальному ремонту запланированы в вашем доме и на какие даты. Возможно, уже через полгода вам и так всё отремонтируют.
- Посмотрите, нет ли у дома долгов за ремонт. Уточнить это можно в ФКР. Если долги есть, то сначала нужно погасить их за счёт взносов собственников.
- Проведите общее собрание собственников. Более 50% жителей должны быть за переход. Также на собрании нужно выбрать:
- банк, в котором будет открыт спецсчёт — ознакомьтесь с условиями, например, начисляются ли проценты на остаток и какова их величина
- сумму, которую собственники будут платить ежемесячно — минимальную или больше
- владельца спецсчёта — это может быть региональный оператор, управляющая компания, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.
- перечень ремонтных работ и сроки их проведения
Положительное решение по данным вопросам должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников дома.
- Откройте спецсчёт в выбранном банке.
- Передайте протокол общего собрания в ФКР, чтобы деньги перевели на счёт.
- Передайте справку об открытии счёта из банка в орган государственного жилищного надзора — так вы сообщите, что теперь деньги на ремонтные работы хранятся на специальном счёте. Сделать это нужно в течение 5 дней, к справке нужно приложить протокол собрания.
- Дождитесь, пока истечет срок, установленный на территории вашего субъекта (от 2 месяцев до 1 года) для смены способа формирования фонда капремонта дома, и пяти дней, в течение которых региональный оператор должен перевести деньги из котла на открытый счет.
- Начните пользоваться счётом: сообщите собственникам о решении общего собрания и включите в квитанцию новые реквизиты для начисления взносов.
Частые вопросы
Какие дома не входят в региональную программу капремонта?
- Признанные аварийными и подлежащими сносу
- Частные и блокированной застройки, то есть не признанные многоквартирными
- Изъятые для нужд государства
- На территории, подпадающей под комплексное развитие территории
- На территории закрывающихся населённых пунктов
Можно ли потратить средства со спецсчёта капремонта на другие цели?
Нет. Список целей, на которые разрешено тратить средства капремонта, строго ограничен федеральным и региональным законодательством. Владелец счёта перед проведением ремонтных работ должен:
- провести общее собрание жильцов
- определить предстоящие траты
- запротоколировать эту информацию
- подать информацию в банк
Банки строго следят, чтобы выбранный вид ремонта совпадал с разрешёнными на территории данного субъекта.
***
Материал подготовлен в рамках проекта «Собственник жилья два ноль», который реализуется при поддержке грантов мэра Москвы для социально ориентированных некоммерческих организаций Комитета общественных связей и молодежной политики города Москвы.
Другую полезную информацию, касающуюся сферы ЖКХ, смотрите на одноименных ресурсах Проекта в Телеграм, ВКонтакте, в Яндекс.Дзен.
