Что нужно знать собственникам о капитальном ремонте многоквартирного дома?

Обычно жители многоквартирного дома не задумываются о его ремонте: им важно, чтобы в их собственной квартире было не холодно зимой и не жарко летом, из крана текла вода комфортной температуры, а в подъезде было чисто, светло и тепло. Другое дело, когда с потолка начинает течь вода после дождя, на стенах появляются трещины и перестаёт ходить лифт. Это свидетельства того, что в доме своевременно не сделан капитальный ремонт общего имущества.

В чём отличие текущего ремонта от капитального?

Федеральное законодательство не даёт чёткого определения, где проходит граница между текущим и капитальным ремонтом. Если опираться на ГОСТы, то текущим считается ремонт, восстанавливающий отдельные части дома до нормативного состояния. При этом:

  • работы не касаются ремонта или замены несущих конструкций дома
  • объём работ не превышает 30% от ремонтируемого имущества
  • работы проводятся в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома

Остальные работы выполняются в рамках капитального ремонта. К нему относят восстановление работоспособности инженерных систем и несущей способности частей здания, если это выходит за рамки текущего ремонта.

 

Когда делают капремонт?

В каждом регионе есть своя программа капитального ремонта, которую утверждают региональные власти на основании предложений регионального оператора — регионального фонда капитального ремонта (ФКР). График выстраивается с учётом:

  • полученных при обследовании многоквартирных домов данных
  • срока эксплуатации дома
  • имеющихся в распоряжении ФКР денег

 

По графику

Каждая система и оборудование имеют свой срок эксплуатации — например, лифт нужно менять не реже раза в 25 лет. ФКР ориентируется на эти данные и на жалобы жителей. График ремонта фонд размещает на своём сайте минимум за полгода до года старта работ: если в 2025 году должен начаться капремонт какой-то системы или оборудования, то информация об этом должна появиться до конца июня 2024 года.

Собственники могут ознакомиться с графиком и либо согласиться с ним, либо нет. Для этого нужно созвать общее собрание, обсудить план ремонта, составить протокол и отправить его в течение трёх месяцев в ФКР. Несогласие с графиком нужно обосновать: если в плане стоит замена труб в подвале, а в доме прохудилась крыша, необходимо провести экспертизу. Её результаты должны подтвердить наличие проблем на кровле и то, что с ремонтом труб можно подождать — это заключение направляют в фонд капремонта.

По желанию

Капремонт можно сделать, не дожидаясь плановых сроков, если собственники хранят средства на спецсчёте. В этом случае сами жители решают, что и когда чинить. Единственная оговорка: нельзя отказаться или отодвинуть на потом работы, указанные в региональной программе. Но можно что-то сделать раньше или сделать что-то, чего в программе нет.

Важно:

Чем старше и проблемнее дом, тем больше вероятность, что региональный оператор включит его в программу капремонта. А жители нового дома, которые перечисляют средства в ФКР, могут ждать своей очереди десятилетиями. Но если у собственников есть спецсчёт, они могут сразу чинить то, что считают нужным. Главное, чтобы на эти работы хватало средств.

Кто оплачивает капремонт?

Ремонт всегда оплачивают жители: они могут переводить взносы в ФКР, а могут на спецсчёт. Но в любом случае это обязательный платёж. Его размер зависит от:

  • установленного в регионе минимального размера взноса на капремонт
  • возможностей собственников — они могут принять на общем собрании решение платить больше установленного регионального минимума
  • площади квартиры — чем она больше, тем больше платёж

 

Есть и дополнительные факторы, которые в некоторых регионах влияют на размер минимального взноса:

  • этажность
  • материал постройки
  • наличие лифта и газа

Кто отвечает за капитальный ремонт?

Региональный оператор

Если взносы на капремонт жители перечисляют в ФКР и делают ремонт по графику регионального оператора, то за качество работ, выбор подрядчика, соблюдение сроков и другие аспекты отвечает сам фонд.

Собственники

Если собственники перечисляют взносы на спецсчёт, то они самостоятельно ищут подрядчиков и контролируют качество капремонта. Можно привлечь помощников, например, попросить управляющую компанию выбрать ремонтную бригаду и принять работу.

Как перейти на спецсчёт капремонта?

  1. Посмотрите, какие работы по капитальному ремонту запланированы в вашем доме и на какие даты. Возможно, уже через полгода вам и так всё отремонтируют.
  2. Посмотрите, нет ли у дома долгов за ремонт. Уточнить это можно в ФКР. Если долги есть, то сначала нужно погасить их за счёт взносов собственников.
  3. Проведите общее собрание собственников. Более 50% жителей должны быть за переход. Также на собрании нужно выбрать:
  • банк, в котором будет открыт спецсчёт — ознакомьтесь с условиями, например, начисляются ли проценты на остаток и какова их величина
  • сумму, которую собственники будут платить ежемесячно — минимальную или больше
  • владельца спецсчёта — это может быть региональный оператор, управляющая компания, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.
  • перечень ремонтных работ и сроки их проведения

Положительное решение по данным вопросам должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников дома.

  1. Откройте спецсчёт в выбранном банке.
  2. Передайте протокол общего собрания в ФКР, чтобы деньги перевели на счёт.
  3. Передайте справку об открытии счёта из банка в орган государственного жилищного надзора — так вы сообщите, что теперь деньги на ремонтные работы хранятся на специальном счёте. Сделать это нужно в течение 5 дней, к справке нужно приложить протокол собрания.
  4. Дождитесь, пока истечет срок, установленный на территории вашего субъекта (от 2 месяцев до 1 года) для смены способа формирования фонда капремонта дома, и пяти дней, в течение которых региональный оператор должен перевести деньги из котла на открытый счет.
  5. Начните пользоваться счётом: сообщите собственникам о решении общего собрания и включите в квитанцию новые реквизиты для начисления взносов.

Частые вопросы

Какие дома не входят в региональную программу капремонта?

  • Признанные аварийными и подлежащими сносу
  • Частные и блокированной застройки, то есть не признанные многоквартирными
  • Изъятые для нужд государства
  • На территории, подпадающей под комплексное развитие территории
  • На территории закрывающихся населённых пунктов

Можно ли потратить средства со спецсчёта капремонта на другие цели?

Нет. Список целей, на которые разрешено тратить средства капремонта, строго ограничен федеральным и региональным законодательством. Владелец счёта перед проведением ремонтных работ должен:

  • провести общее собрание жильцов
  • определить предстоящие траты
  • запротоколировать эту информацию
  • подать информацию в банк

Банки строго следят, чтобы выбранный вид ремонта совпадал с разрешёнными на территории данного субъекта.

 

***

Материал подготовлен в рамках проекта «Собственник жилья два ноль», который реализуется при поддержке грантов мэра Москвы для социально ориентированных некоммерческих организаций Комитета общественных связей и молодежной политики города Москвы.

Другую полезную информацию, касающуюся сферы ЖКХ, смотрите на одноименных ресурсах Проекта в ТелеграмВКонтакте, в Яндекс.Дзен.

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.