Новый стандарт управления МКД поможет наладить взаимоотношения УК и собственников

В марте текущего года в силу вступил новый ГОСТ 56038 – 2023 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».

Указанный ГОСТ разработан для организаций, оказывающих услуги управления многоквартирными домами (МКД), а также собственников жилых и нежилых помещений в МКД, товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищных кооперативов (ЖК).

Что полезного можно почерпнуть из документа? Во-первых, зафиксировано, что исполнитель (УК, ТСЖ, ЖК) осуществляет управление общим имуществом многоквартирного дома, состав которого указывают в договоре. В приложении к ГОСТу дается рекомендуемая форма формирования в договоре перечня общего имущества многоквартирного дома приведена в приложении, приведен также пример заполнения данной формы. Еще одно приложение содержит перечень технической и иной документации на многоквартирный дом, разделённый на две категории: документация длительного хранения и документация, подлежащая замене в результате ее актуализации с указанием сроков такой актуализации.

Техническую документацию управляющая организация получает от прежней УК или от собственников. В случае отсутствия каких-либо документов, совместно с собственниками принимается решение о восстановлении данной документации, причем собственники обязаны профинансировать данные работы.

Стоит отметить, что в ГОСТе подчеркивается, что состав общего имущества многоквартирного дома исполнитель определяет на основании паспорта многоквартирного дома, в том числе электронного паспорта многоквартирного дома, формируемого в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (системе ГИС ЖКХ), при его отсутствии — на основании проектной документации на многоквартирный дом, а при отсутствии проектной документации — на основании инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, актов технических осмотров общего имущества в многоквартирном доме и иных документов, включенных в состав технической документации на многоквартирный дом.

Несмотря на то, что применение ГОСТов, в отличие от законов, носит добровольный характер, тем не менее, внедрение федерально утвержденных стандартов в практику управления многоквартирным домом способно помочь упорядочить взаимодействие УК и собственников, УК и надзорных органов, а также избежать ошибок в организации процесса управления домом.

Так в случае, если в договоре управления многоквартирным домом будет указано, что управление осуществляется на основании ГОСТа, то контрольно-надзорные органы, в случае осуществления проверок, обязаны будут проверять деятельность УК на соответствие данному ГОСТу, и не смогут предъявить иные требования по управлению. При этом, согласно документу, «услуги управления многоквартирным домом оказывает управляющая организация в объеме требований, установленных Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416), законодательством Российской Федерации и стандартом с учетом условий договора о возможном исполнении отдельных таких требований непосредственно заказчиком.

Что касается подготовки и согласования с собственниками предложений по вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме, ГОСТ 56038 – 2023 ссылается на другой стандарт, который также вступил в действие в марте текущего года – ГОСТ Р 70773. Стоит отметить, что при этом прямо указано, что услуги по текущему содержанию и ремонту должны быть технически и экономически обоснованными.
Это значит, что распространенная практика применения «муниципальных тарифов», посчитанных во многом с учетом социальных рисков повышения платы гражданам в соответствии с рассматриваемым ГОСТом, должна уступить место адекватному экономическому расчету и тому набору и видам услуг, которые действительно нужны МКД и его собственникам. Любопытно, что ГОСТ требует от управляющей компании сделать три расчета: минимальную, среднюю и максимальную цену предложения.

Значительное внимание в ГОСТЕ уделено вопросам капитального ремонта. При этом документ явно прописывает необходимость участия управляющей организации в проведении ремонта, виды которого в значительной степени зависят от способа накопления фонда капремонта дома: на счете регоператора (регионального фонда капитального ремонта) или на специальном счете.

В первом случае исполнитель принимает участие в проведении общего собрания собственников помещений в МКД для принятия собственниками решения о проведении работ по капитальному ремонту. Также УК готовит собственникам предложения по увеличению или изменению объемов, видов, стоимости работ, улучшениям результатов работ, предложенных региональным оператором, с указанием объемов и источника финансирования этих изменений. При предложении внесения собственниками средств сверх минимального взноса на капитальный ремонт, исполнитель проводит соответствующие расчеты.

В случае наличия спецсчета капремонта, управляющая компания обеспечивает принятие собственниками решения о проведении работ по капитальному ремонту в соответствии с региональной программой.

В случае недостаточности средств, управляющая организация также готовит предложение собственникам по поиску и сбору необходимой суммы, в том числе за счет дополнительного взноса, получения доходов от использования общего имущества многоквартирного дома, получения кредита или займа.

Также описан случай, когда по итогам проведенного обследования общего имущества выявилась потребность в проведении капремонта, но в регпрограмме данный вид работ не предусмотрен. В таком случае, управляющая компания должна отразить данные замечания в акте осмотра и составить план мероприятий по проведению восстановительных работ капитального характера, и провести работы по планированию капремонта. Такие предложения должны содержать виды, объемы, стоимость таких работ, предполагаемые сроки их выполнения и источники их финансирования.

Интересная новелла касается также участия управляющей организации в подготовке предложений по использованию общего имущества многоквартирного дома. Так, исполнитель не только оценивает возможность передачи отдельных объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование третьим лицам, но и оценивает потенциальный доход от данного мероприятия.

Особое внимание в ГОСТе уделено вопросам обеспечения контроля за исполнением договора управления. Документ приводит широкий список возможных видов контроля деятельности управляющей организации со стороны собственников. Приводятся формы актов выполненных работ.

 

Итак, для чего может понадобится ГОСТ 56038 – 2023:
– составления или актуализации договора управления (в том числе, описания состава общего имущества и документации на многоквартирный дом).
– более четкого определения сфер ответственности управляющей организации
– переход на формирование экономически обоснованного тарифа на услуги управляющей организации
– закрепления форм и объемов контроля за деятельностью управляющей организации, повышения прозрачности ее деятельности

Стоит повторить, что применение ГОСТа является сугубо добровольным решением, согласованным собственниками и управляющей организацией, однако при грамотном его применении, способно существенно улучшить взаимоотношений обеих сторон, а также упорядочить процесс управления многоквартирным домом.

Материал подготовлен в рамках проекта “Собственник жилья 2.0”.
Проект реализуется при поддержке Грантов Мэра Москвы для социально ориентированных НКО Комитета общественных связей и молодежной политики города Москвы.